En France, la performance énergétique des bâtiments se hisse au rang de priorité incontournable, tant pour les pouvoirs publics que pour les propriétaires immobiliers. Avec l’évolution des lois encadrant les copropriétés et la nécessité d’adopter des pratiques plus respectueuses de l’environnement, le diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif s’impose comme un outil central pour évaluer et améliorer l’efficacité énergétique des immeubles. Dès 2025, ce diagnostic deviendra obligatoire pour toutes les copropriétés, et ce, qu’elles soient petites ou grandes. Il s’agit d’une étape significative dans le cadre de la transition énergétique, un sujet qui touche de près les propriétaires soucieux de valoriser leur bien et de contribuer à la réduction des émissions de gaz à effet de serre (GES). Cet article se propose de déchiffrer les différentes facettes de cette obligation et d’en exposer les implications pour les copropriétaires en France.
Qu’est-ce que le DPE collectif ?
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif se distingue par son approche globale de l’évaluation énergétique d’un bâtiment. Contrairement au DPE individuel, qui se concentre sur un seul logement, le DPE collectif englobe l’ensemble de l’immeuble, incluant à la fois les parties communes et les logements privés. Ce diagnostic est particulièrement important dans le cadre du DPE et location, car il permet aux bailleurs et aux locataires d’évaluer la consommation énergétique du bâtiment dans son ensemble.
Ce diagnostic est réalisé par un diagnostiqueur certifié, qui analyse divers aspects du bâtiment pour déterminer sa performance énergétique. Cela inclut l’examen de la qualité de l’isolation, l’efficacité des systèmes de chauffage et de refroidissement, ainsi que d’autres éléments structurels. Le diagnostiqueur attribue ensuite une classe énergétique, allant de A (très économe) à G (très énergivore), ce qui permet aux copropriétaires de mieux comprendre les besoins de leur bâtiment en matière de rénovation énergétique.
Historique et extension de l’obligation du DPE collectif
Le DPE collectif a vu le jour avec la loi Grenelle 2 en 2010, initialement limité aux copropriétés de moins de 50 lots disposant de systèmes de chauffage ou de refroidissement collectifs. Cependant, la loi Climat et Résilience de 2021 a marqué un tournant en élargissant cette obligation à toutes les copropriétés indépendamment de leur taille.
À partir du 1er janvier 2024, les copropriétés de plus de 200 lots devront se soumettre à cette obligation. En 2025, ce sera au tour des copropriétés de 50 à 200 lots, et en 2026, toutes les copropriétés de moins de 50 lots y seront également assujetties. Tous les bâtiments d’habitation collectifs dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 2013 doivent être munis d’un DPE collectif valide, avec une durée de validité de 10 ans. Cette extension témoigne de la volonté des autorités d’améliorer la performance énergétique de l’ensemble du parc immobilier.
Processus de diagnostic
Le processus de diagnostic énergétique collectif repose sur plusieurs étapes clés qui nécessitent une collaboration étroite entre le diagnostiqueur, le syndic et les copropriétaires. Le diagnostiqueur utilise la méthode 3CL, un outil sophistiqué permettant de calculer les performances énergétiques de manière précise. Cependant, en copropriété, ces calculs peuvent être complexes et nécessitent parfois des extrapolations basées sur un échantillonnage représentatif des logements.
Deux options s’offrent au diagnostiqueur pour évaluer les logements : une visite individuelle de chaque logement ou un échantillonnage représentatif. Le syndic de copropriété joue un rôle essentiel en fournissant toutes les informations nécessaires sur les équipements collectifs et l’enveloppe extérieure du bâtiment. Si ces données sont insuffisantes, le diagnostiqueur peut être contraint d’effectuer des calculs de substitution, ce qui peut affecter la note énergétique finale du bâtiment.
Rôle du syndic et du diagnostiqueur
Le syndic de copropriété occupe une place centrale dans le processus de DPE collectif. Il est chargé de sélectionner un diagnostiqueur certifié par le COFRAC (Comité français d’accréditation) et de veiller à la fourniture de toutes les informations nécessaires pour garantir un diagnostic aussi précis que possible.
Le coût de réalisation d’un DPE collectif peut varier considérablement, généralement entre 1 000 et 4 000 euros, en fonction de plusieurs facteurs tels que le nombre de lots et la complexité des systèmes de chauffage. Cette obligation s’accompagne également d’autres mesures, notamment l’exigence de plans pluriannuels de travaux pour les copropriétés de plus de 200 lots, mise en place depuis le 1er janvier 2023.
Conformité des logements à la location
En parallèle au DPE collectif, les bailleurs doivent s’assurer de la conformité des logements proposés à la location. La législation impose, entre autres, qu’un logement respecte une surface minimale de 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m, soit un volume habitable d’au moins 20 m³. De plus, jusqu’en 2028, la consommation maximale autorisée est de 420 kWh/m² par an, correspondant à la classe F du DPE. Les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025. Ces exigences visent à garantir un niveau minimum de qualité et de confort pour les locataires, tout en contribuant à une meilleure performance énergétique globale. La mise en œuvre du DPE collectif et l’application stricte des normes de location soulignent l’importance pour les copropriétés et les bailleurs de s’engager activement dans l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments. Ce processus, bien que complexe, offre une opportunité unique de participer à la transition énergétique nationale et de valoriser les biens immobiliers. En prenant les mesures adéquates dès aujourd’hui, les propriétaires peuvent non seulement se conformer aux exigences réglementaires mais aussi contribuer à l’avenir durable de l’immobilier en France.